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      1.1研究背景及意義
      1.1.1研究背景
      我國的CBD建設方面的經(jīng)驗基本上是借鑒國外成功的CBD開發(fā)案例。 查閱文獻發(fā)現(xiàn)CBD開發(fā)研究領域多集中在CBD規(guī)劃合理性方面的研究，很少側(cè)重CBD項目投資決策的研究，文章試圖借助CBD開發(fā)的浪潮對CBD項目投資決策進行風險研究，期望對我國CBD項目開發(fā)提供一定的參考。
      1.1.2研究意義
      有關產(chǎn)業(yè)集聚的研究主要集中在生產(chǎn)性領域，而基于商業(yè)或商務中心區(qū)(CBD)視角的商業(yè)集聚研究尚不多見。CBD商業(yè)集聚是產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象的一種特例。 從現(xiàn)有文獻來看，國內(nèi)有關商業(yè)集聚的研究是從本世紀初開始的。 隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，CBD建設日益得到國家和地方政府的廣泛關注。本文就CBD商業(yè)集聚的相關研究進行梳理和再審視，以期為推進我國CBD建設與發(fā)展提供理論參考。
      1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
      1.2.1CBD國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
      （1）城市規(guī)劃視角下的CBD研究
      CBD研究在經(jīng)歷了早期的城市地理學研究以后，研究的領域開始向外拓展，拓展最明顯的一個領域就是城市規(guī)劃。 國外從城市規(guī)劃角度研究CBD最早的是芝加哥的城市問題，早期芝加哥生態(tài)學派的理論研究局限于揭示和解釋城市問題的存在，缺少如何解決城市問題，城市問題凸顯的情況下CBD規(guī)劃成為管理者、規(guī)劃師共同關注的焦點。
      CBD商業(yè)集聚是產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象的一種特例。 就目前研究成果來看，國內(nèi)學者們有關CBD商業(yè)集聚的研究，主要是基于不同地區(qū)(尤其是大型都市區(qū))展開的零散的實證性研究，他們只是從不同側(cè)面對CBD商業(yè)集聚現(xiàn)象作了表象性的解釋，并沒有對CBD商業(yè)集聚進行系統(tǒng)分析。實踐表明，CBD發(fā)展的程度是城市競爭力的重要體現(xiàn)； 而培育有效的CBD商業(yè)集聚是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，是提高區(qū)域(城市)競爭力的有效途徑，也是工業(yè)化、城市化發(fā)展到一定階段的必然趨勢。 因此，國內(nèi)CBD發(fā)展較好的大型都市，應以現(xiàn)有CBD的發(fā)展為基礎，制定具有國際化眼光的、可持續(xù)的CBD商業(yè)集聚發(fā)展戰(zhàn)略，打造核心商業(yè)企業(yè)、提高CBD的商業(yè)集聚度； 而CBD發(fā)展較慢的中小型城市，應在著力打造微型CBD的同時，做好CBD商業(yè)集聚發(fā)展的長期規(guī)劃，從而推進區(qū)域(城市)商貿(mào)流通業(yè)的快速、持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。
      上世紀九十年代以后，國內(nèi)的土地市場逐漸形成，城市的土地利用發(fā)生了轉(zhuǎn)變，恰是這一轉(zhuǎn)變推動力了我國CBD的演化與形成。 學者楚義芳在CBD與城市規(guī)劃的關系分析中得出這樣的結(jié)論：新的城市規(guī)劃法的頒布與土地市場的形成是CBD演化與形成的源動力[16]。進入二十一世紀以后，學者們對于CBD規(guī)劃不合理帶來的后期影響進行論證，發(fā)現(xiàn)交通問題是CBD規(guī)劃中一大難點。 白璐在中央商務區(qū)的綠色交通系統(tǒng)規(guī)劃研究中提出了在綠色交通理念指導下中央商務區(qū)交通規(guī)劃應當包含的內(nèi)容及需要注意的問題，包括公共交通系統(tǒng)規(guī)劃、慢行交通系統(tǒng)規(guī)劃、道路系統(tǒng)規(guī)劃[17]。
      在CBD內(nèi)大多是大型建筑聚集區(qū)，邢曉鵬對城市CBD和大型建筑的交通特性進行了深入分析，綜合評價了大型建筑對交通的影響，并提出了緩解交通的對策[18]。一些學者針對目前CBD出現(xiàn)的一系列社會問題（交通擁堵、噪音污染等）提出了實施CBD項目生態(tài)可持續(xù)的規(guī)劃設想[19-20]。
      CBD內(nèi)地下空間結(jié)構(gòu)的利用已經(jīng)成為CBD規(guī)劃建設的重點，地上空間的昂貴地租地價，必然帶來地下空間合理利用的分析，金逸做了關于CBD地下空間的規(guī)劃研究，論述了如何規(guī)劃等地下規(guī)劃利用的理論基礎，并就杭州情況做出針對性的例證分析[21]。
      （2）經(jīng)濟學視角下的CBD研究
      在1987年Ragas做出相關研究之后直到1993年，出現(xiàn)了這一領域研究的空檔期，而且在1961年到1987年的研究中，關于經(jīng)濟方面的論述，學者們得出了相似的結(jié)論：“雖然CBD仍是經(jīng)濟活動集聚的中心地帶，衰減已經(jīng)不可阻擋”。 在后來的研究中受到后現(xiàn)代主義思潮的影響，出現(xiàn)的新興的研究，認為CBD的發(fā)展最終不是衰退，而是升級式的發(fā)展。代表性人物有Richard和Bunting。 John在城市發(fā)展與CBD之間的關聯(lián)性研究中提出CBD是城市外擴發(fā)展的內(nèi)源性因素，具體是周圍地價、房價的漲幅和商務的發(fā)展跟隨著CBD建設呈現(xiàn)出一定的發(fā)展趨勢[26]。
      CBD是一個集購物、休閑、服務等商業(yè)功能于一體的多功能、多形態(tài)、多業(yè)種的混合型集聚區(qū)。
      因此，CBD商業(yè)集聚的表現(xiàn)形式也有所不同，但實質(zhì)上是一致的。 蔣三庚把商業(yè)集聚分為三種形態(tài)：(a)團組塊狀形態(tài)；(b)沿街條狀形態(tài)(商業(yè)街或?qū)I商業(yè)街)；(c)分散多點形態(tài)。 他還結(jié)合商業(yè)集聚區(qū)的位置—中心位置(A)、中間位置(B)和外圍位置(C)，把城市商業(yè)集聚歸為Aa，Ab，Ba，Bb，Bc，Ca，Cb和Cc等8種組合模式，并就每種模式的基本特征進行了分析。
      其中，Aa型組合(指都市商務中心區(qū)的團塊布局，由多條大街交匯形成，如北京市東部的商務中心區(qū))和Ba型組合(指城市內(nèi)地區(qū)級或社區(qū)級團塊型的商業(yè)形態(tài)，如埃及開羅老區(qū)阿拉伯市場、香港尖沙嘴)可以看作是CBD商業(yè)集聚的形式，而Ab型組合(指都市商業(yè)中心的主要商業(yè)大街，如上?；春Ｖ新飞虡I(yè)街)和Bb型組合(指專營商業(yè)街，如東京秋葉原家電一條街)也是類CBD商業(yè)集聚的商業(yè)形態(tài)。
      錢壽海把商業(yè)集聚分為三個層面：(1)“定位”層面的商業(yè)集聚(因為定位而形成的商業(yè)集聚)；(2)以中心商務帶和大型商品批發(fā)中心為“商業(yè)極”層面的商業(yè)集聚；(3)街道或社區(qū)商業(yè)集聚(如專業(yè)化一條街)。 這里，第二層面的商業(yè)集聚正是我們所討論的CBD商業(yè)集聚的形式。
      也有學者比較籠統(tǒng)地對商業(yè)集聚的形態(tài)進行歸類，他們盡管并非直接對CBD的商業(yè)集聚情況進行討論，但同樣可以作為CBD商業(yè)集聚形態(tài)研究的借鑒。 武云亮把商業(yè)集聚分為商業(yè)街集群、交易市場集群、購物中心集群和專業(yè)化商城等四種模式。 唐建民把商業(yè)集聚歸為常見的商業(yè)廣場、購物中心、商業(yè)街和步行街等形式。
      方向陽和陳忠暖以廣州地鐵站口零售商業(yè)集聚為例，把地鐵站口商業(yè)集聚分為地面商業(yè)集聚和地下商業(yè)集聚。 前者包括斑(點)狀、條帶(線)狀和面狀及立體狀等形態(tài)，后者分為站廳商鋪、通道商鋪和與站內(nèi)直接相連的地下商業(yè)街三類。
      彭繼增認為商業(yè)集聚從集貿(mào)市場到各類批發(fā)交易市場、從小商品城到大型購物中心、從商業(yè)街到商業(yè)中心區(qū)(購物中心)，都是商業(yè)企業(yè)集聚的地方，也是充滿競爭的商業(yè)經(jīng)營場所。
      不同的CBD商業(yè)集聚具有不同的自身特點。 張映紅從北京CBD出發(fā)，認為現(xiàn)代CBD產(chǎn)業(yè)集聚的基本特征是高端服務業(yè)集聚，這不僅反應了CBD區(qū)域較高的經(jīng)濟發(fā)展水平，也體現(xiàn)了“服務經(jīng)濟”發(fā)展的客觀要求。
      明娟和張廷海就微型CBD商業(yè)集聚進行了初步探討，認為突出主導功能、緊湊型建設和高效率支撐等是微型CBD商業(yè)集聚最主要的空間特征。 張廷海認為CBD商業(yè)集聚具有空間集聚性、模仿競爭性、功能互補性和環(huán)境共享性等基本特征。 事實上，CBD商業(yè)集聚同樣體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚的兩個最基本的特征：一是大量商業(yè)企業(yè)及其相關支撐機構(gòu)在CBD區(qū)內(nèi)的集聚，強調(diào)地緣的臨近性； 二是商業(yè)企業(yè)及其支撐機構(gòu)之間存在著密切的聯(lián)系、具有一定的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，而非商業(yè)企業(yè)在CBD內(nèi)的簡單“扎堆”。
      （4）風險視角下的CBD研究
      國內(nèi)學者關于CBD風險的研究。付銘從影響CBD發(fā)展的風險角度出發(fā)，全面系統(tǒng)闡述可能會影響CBD發(fā)展的四因素：郊區(qū)化、人口遷移、城市問題、突發(fā)事件。 縱觀學者彭清的國內(nèi)外CBD的建設經(jīng)驗全文，論述的多是關于規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)集聚問題。 融資是項目建設的經(jīng)濟基礎問題，而在項目開發(fā)中這也是一大風險因素，楊紅旭就CBD建設融資問題分析CBD建設融資方面面臨的風險。
      1.2.2研究趨勢
      全球資源緊缺的大形勢下，更多的建設發(fā)展注重環(huán)保和資源的優(yōu)化利用，越來越多的項目投資論證注重指標的動態(tài)變化特性，在預測領域中新的更具有現(xiàn)實意義的理論方法的推出將為項目投資決策提供有力的依據(jù)。
      風險識別與評價一直是項目投資不可忽視的問題，CBD是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，而對于CBD開發(fā)的風險預測必須在借鑒其他項目開發(fā)風險預測的同時形成獨有的風險預測方法體系。
      2.1CBD的相關概念理論
      2.1.1國外中央商務區(qū)發(fā)展的特點
      CBD是英文centralbusinessdistrict的縮寫，中文譯為中央商務區(qū)。 CBD起源于芝加哥社會學派對城市空間結(jié)構(gòu)的分析。
      現(xiàn)代比較流行的CBD定義是：在一個大城市內(nèi)，集中了大量的商務、金融、文化服務機構(gòu)和商務辦公酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎設施和良好環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務活動的比較核心的中心區(qū)域。
      CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面積少則五六百萬，多則上千萬平方米，是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標志，其地價可謂真正是“寸土寸金”。 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。
      CBD一般按照規(guī)模與影響劃分為世界級、全球區(qū)域級、國家級、地區(qū)級。目前擁有世界級CBD的城市有紐約、東京、倫敦、巴黎等。
      2.1.2高密度的緊湊模式
      商務區(qū)的平均建筑密度要遠遠高于城市的其他建成區(qū)。比如，紐約中城商務區(qū)平均容積率是14.21，而非商務區(qū)是沒有這么高的容積率。
      商務區(qū)高建筑密度與高比例的土地開發(fā)密切相關。土地開發(fā)比例指的是用于建筑建設的土地面積占整個土地地塊面積的比重。紐約中城商務區(qū)36個開發(fā)單元的平均土地開發(fā)比列為86％，其中最低為63％，最高為100％，標準方差為0.0984。
      商務區(qū)高密度、高集聚模式的經(jīng)濟有效性可以從非緊湊式模式的弊端間接地論證。 非緊湊式商務區(qū)發(fā)展模式的特點是城市建筑被空曠的城市非建筑用地分割(如城市空地或綠地)，表現(xiàn)出建筑和城市空地相互分割的特征。 這些建筑物內(nèi)可以從事同類型的經(jīng)濟活動，或從事不同類型的經(jīng)濟活動(如上海浦東、北京朝陽區(qū)正在建設的CBD)。 這種城市發(fā)展模式考慮了環(huán)境與生態(tài)，強調(diào)城市經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境、生態(tài)建設間的平衡。 然而，圖中所示的商務區(qū)模式人為地隔絕了人與人的交流。 這是因為，在這些地方上班的人大都屬于工薪階層中高收入人群，到這些地方辦事的人也都屬于高收入或有一定地位的人，他們之間的交往更需要便捷的方式與緊湊的空間。 這種發(fā)展模式一方面不能體現(xiàn)空間聚集效應，另一方面增加了交通成本，即人們活動的社會成本。 城市的存在與發(fā)展有很多原因或動力，如政治、經(jīng)濟、文化、宗教、軍事、教育、科技等。 空間集聚效益是城市存在與發(fā)展的經(jīng)濟動力，也正是大城市得以存在并不斷發(fā)展的原動力。
      2.2CBD項目風險
      2.2.1CBD風險概念
      CBD項目風險就是CBD項目建設開發(fā)中在工程、技術、經(jīng)濟、環(huán)境、法律等方面存在的不確定因素，以及該因素對項目目標產(chǎn)生的有利或不利的影響的機會事件的不確定性和損失的可能性。
      投資決策風險管理就是風險管理人員對可能導致?lián)p失的不確定性進行識別、預測、分析、評估和有效地處置，以最低的成本為項目的成功完成提供最大安全保障的科學管理方法，從而為決策的科學合理性提供保證。
      2.2.2CBD項目風險的特點
      CBD項目的一次性使其不確定性要比其他經(jīng)濟活動大，因而項目風險的可預測性也就差很多。所以應對CBD項目的風險進行認識與辨別。CBD項目風險主要特征體現(xiàn)在以下方面：
      （1）項目風險管理需要專業(yè)知識。 針對技術上的風險必須憑借專業(yè)經(jīng)驗，識別、評估風險，制定合理的對策。
      （2）項目風險發(fā)生頻率高。 由于CBD項目周期長，不確定因素多，尤其在大型工程中，人為或是自然的原因造成的工程項目風險交集，進而導致風險損失頻發(fā)。
      （3）項目風險承擔者的綜合性。 一個項目的參與方眾多，比如業(yè)主、設計方、施工方等。
      （4）風險損失的關聯(lián)性。 由于項目涉及面廣，各種風險相互關聯(lián)呈現(xiàn)出相關分布的災害鏈，使得項目相關參與方必須都要重視風險預測與管理。
      2.2.3CBD項目風險分類
      由于CBD項目風險與項目建設的緊密相關性，誘發(fā)項目風險發(fā)生的風險因素也就多種多樣，不同的項目存在不同的潛在風險，因此，首先應把所涉及的項目風險因素的共性找到，這樣就可以有針對性地建立起不同的風險辨識體系。本文選擇了其中具有代表性的風險進行論述，項目風險可分為如下幾類：
      （1）按照風險產(chǎn)生的原因分
      自然風險、政治風險、經(jīng)濟風險、技術風險、信用風險、社會風險、組織風險、行為風險。
      除了技術風險和自然風險是相對獨立之外，其他風險之間存在一定的聯(lián)系，有時表現(xiàn)為因果關系，難以截然分開。
      （2）按風險發(fā)生的形態(tài)分為：靜態(tài)風險、動態(tài)風險。
      （3）按風險造成的后果分：美國學者Mowbray將精算及統(tǒng)計方法應用于風險的分類上，首次提出將風險分為純粹風險與投機風險兩類。
      （4）按風險對目標的影響分：工期風險、費用風險、質(zhì)量風險、生產(chǎn)能力風險、市場風險、信譽風險、人身傷亡風險、規(guī)劃、法律責任等風險[40]。
      （5）按風險與外界的關系分
      系統(tǒng)外部風險，又稱為不可分散風險，是指由于某種因素項目的投資出現(xiàn)變動的現(xiàn)象，給投資者帶來損失的可能性。
      系統(tǒng)內(nèi)部風險是項目內(nèi)部產(chǎn)生的風險，它包括技術、管理能力風險、概算編制深度風險、工程建設項目的特殊性風險。
      系統(tǒng)交錯風險是交織在系統(tǒng)內(nèi)外之間的風險，項目投資者對這一類風險不能完全控制，經(jīng)過努力可以部分減低風險。
      2.3國內(nèi)CBD建設現(xiàn)狀分析
      國外CBD建設已經(jīng)比較成熟。 紐約曼哈頓CBD、巴黎拉德方斯區(qū)、加拿大多倫多、日本新宿副都心、德國法蘭克福、澳大利亞悉尼、倫敦、新加坡等大都市已經(jīng)在上世紀后半葉基本形成[46]。
      國內(nèi)CBD經(jīng)歷了建設起步和發(fā)展建設階段，現(xiàn)在達到一個調(diào)整提高階段。 1992年以后，隨著改革開放，CBD的相應研究也取得了一定的進展，在實踐上國內(nèi)的多個大城市以政府為主導提出CBD規(guī)劃構(gòu)想。 2003年，40多個城市包括一些縣級市提出要建自己的CBD，到2010年，全國已經(jīng)有70多個城市提出興建自己的CBD。有CBD已經(jīng)成了城市發(fā)展中的一個新時尚。 這其中比較有特色的有香港、上海、北京、深圳等城市。
      2.3.1國內(nèi)CBD建設的優(yōu)勢
      CBD建設成功的要素包括政府的鼎力支持，強有力的地方經(jīng)濟支撐，功能區(qū)分準確，高效的交通網(wǎng)絡。在我國CBD建設是否具備這些成功要素呢？
      中央商務區(qū)作為城市功能發(fā)展的必然，沒有政府的強力支持是不可能的。 政府的支持主要在三個方面：一是牽頭或主導進行中央商務區(qū)的規(guī)劃，單純的市場力量是無法完成這一任務的； 二是進行大量基礎設施建設和引進政府項目入駐，這需要大量的政府資金投入；三是給予中央商務區(qū)特殊的鼓勵政策。 上海和北京的中央商區(qū)發(fā)展就直接或間接地得到中央政府的支持，被賦予一些特殊政策[47]。采取跨越式發(fā)展進行新區(qū)建設CBD的城市大多是先采取道路建設，所以相應便利的交通基礎設施是我國城市CBD建設的另外一個優(yōu)勢。
      2.3.2國內(nèi)CBD建設的問題
      中國許多城市都在打造中央商務區(qū)，如上海浦東、鄭州新區(qū)等。 相對比而言，許多正在建設的中國城市中央商務區(qū)與國外的商務區(qū)有很大差別。 中國城市商務區(qū)的特點可以歸納為：低資本密度；低建筑密度；與附近的住宅相連(新型式混合模式)；建筑分割綠色空間，綠色空間分割建筑。
      這種城市空間模式帶來以下幾個方面的低效率：增加人與人面對面的交往機會和成本—降低勞動力市場效率。低的資本投入(低的資本密度)降低了資本資源和土地資源的利用效率。 土地價格與城市資本密度的不一致使土地資源和資本資源的效率達不到最優(yōu)。 片面地追求城市質(zhì)量(環(huán)境、生態(tài)等)，使城市的建設過于追求城市設計和城市形態(tài)美，結(jié)果是綠色空間分割了城市建筑，城市建筑也分割了綠色空間。 低密度發(fā)展一方面增加政府在城市基礎設施方面的負擔(投資增長)，另一方面減少了政府的財政收入。 小區(qū)范圍內(nèi)的就業(yè)和住宅平衡既限制了城市商務區(qū)功能的充分發(fā)揮，又增加了交通成本，違背勞動力市場原則。 城市基礎設施(包括交通設施)的發(fā)展與土地利用規(guī)劃和發(fā)展脫節(jié)。
      （1）規(guī)劃上缺乏合理性
      與國外相比，我國CBD的土地利用強度不僅小而且小許多，具體體現(xiàn)在低水平的建筑密度和容積率上。 美國馬里蘭大學的丁成日教授在2010年城市中央商務區(qū)發(fā)展的國際比較中發(fā)現(xiàn)：北京朝陽區(qū)的36個商務用地的平均建筑密度僅為35％，遠遠小于紐約曼哈頓中城CBD內(nèi)36個建筑的建筑密度； 規(guī)劃的36個商務建筑的平均容積率僅為5.67（最大容積率為7），遠遠小于紐約曼哈頓中城CBD內(nèi)36個建筑14.63的平均容積率（最高容積率為26.21）。 與此同時還存在這樣的現(xiàn)象，有些土地利用類型與CBD功能不相匹配，然而卻被規(guī)劃到CBD中，這和CBD高昂的土地價格嚴重不相符。 還有就是單一的土地開發(fā)模式以及綠地過于分散。
      （2）CBD定位選址不合理
      建設什么規(guī)模類型的CBD必須結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況，許多CBD項目突出最高、最大等特點，事實上在特色要求上脫離了CBD建設的初衷。 城市發(fā)展郊區(qū)化的過程中如果還是采取在原有商務中心上改建CBD，那么這個CBD將會前景不保，因為在郊區(qū)化的過程中，很多制造業(yè)企業(yè)在往郊區(qū)搬遷的過程中，相應的辦公總部迫于CBD昂貴的租金也會選擇遷往郊區(qū)，這樣就形成的城市的遷移式發(fā)展，在我國建設CBD必須考慮到國內(nèi)城市現(xiàn)代化建設的特殊性。
      （3）CBD功能被弱化
      在北京CBD周圍地區(qū)借CBD之勢大興住宅和商務設施，眾多的項目被貼上CBD或后CBD的標簽。 這種弱化、泛化CBD或魚目混珠的現(xiàn)象，使中央商務“頭重腳輕腹中空”，勢必會削弱CBD的核心凝聚力，對CBD的建設形成擠出效應，也會使商務設施容量超出市場的需求而形成資源浪費。 因此，亟待制止各種建設放任自流的發(fā)生，加強CBD開發(fā)的統(tǒng)一和規(guī)范。
      （4）設計上的依賴行為
      一些地方，無論是CBD的總體規(guī)劃、還是項目的設計，皆不惜花巨額資金聘請各國設計師設計方案，唯洋人設計為美。 當然，聘請一些外國專家、設計師，吸收外國規(guī)劃、建設CBD的成功經(jīng)驗是非常必要的，但不能漠視、否定我們自己的優(yōu)秀規(guī)劃設計方案。